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賃貸物件の原状回復工事やリフォームを行う際、よくオーナー様からいただくご相談が
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「どこから手を付けるべきか分からない」というお悩みです。
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クロス（壁紙）、床材、建具、水回り設備など、室内には多くの箇所があり、すべてを一度に新品同様にするのは費用面でも現実的ではありません。
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限られた予算の中で効果的な工事を行うには、優先順位を正しく見極めることが大切です。
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今回は、内装工事における「直すべき箇所の優先順位」を考えるポイントをご紹介します。
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💡 1. 内装工事の優先順位を考える基本視点
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工事の優先順位は、以下の3つの視点で整理すると分かりやすくなります。
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①入居希望者が最初に目にする場所かどうか
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②使用頻度が高く、劣化が目立ちやすいかどうか
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③工事の手間と費用対効果が見合うかどうか
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つまり、「第一印象に直結し、使用頻度が高く、比較的コストパフォーマンスの良い部分」から手を付けるのが基本です。
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💡 2. 優先度が高い工事箇所ランキング
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第1位：クロス（壁紙）
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室内の大部分を占めるクロスは、部屋全体の印象を大きく左右します。
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少しの汚れや黄ばみでも「古い」「清潔感がない」と感じさせてしまうため、最優先で検討すべき工事です。
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【張り替えがおすすめのケース】
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＊日焼けや黄ばみが全体に広がっている
＊タバコのヤニ汚れ、ペットによる汚損
＊入居年数が長く、クロス自体が劣化している
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【部分補修でも十分なケース 】
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＊一部の傷や汚れのみ
＊家具設置跡や小さな剥がれ
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最近ではアクセントクロスを取り入れて、低コストでおしゃれな空間を演出するケースも増えています。空室対策としても有効です。
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第2位：床材（クッションフロア・フローリング・カーペット）
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床は生活の中で常に目に入り、汚れや傷が目立ちやすい場所です。
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また「ベタつく」「毛羽立つ」などの質感の劣化は、内見時にマイナス印象を与えやすいため、クロスの次に優先度が高い工事と言えます。
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＊クッションフロア
→ 水回り（キッチン・洗面・トイレ）での劣化が早く、剥がれや変色があれば張り替え推奨。
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＊フローリング
→ へこみや深い傷がある場合は補修または上張り。ワックス剥離洗浄で見違えるケースも。
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＊カーペット
→ ダニや臭いの原因になりやすく、賃貸ではクッションフロアやフロアタイルへの変更が好まれる傾向。
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第3位：建具（ドア・収納扉・枠）
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ドアや収納扉は、開閉時のきしみや小さな傷でも入居者の不満につながる部分です。
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また玄関ドアやリビングドアは、内見時の「第一印象」を左右するポイントでもあります。
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【補修で対応できるケース】
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＊表面の小傷
→ ダイノックシート貼りで新品同様に
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＊取っ手や蝶番の劣化
→ 部品交換で解決
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【交換を検討すべきケース】
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＊ドア本体の大きな反りや破損
＊枠ごと劣化している場合
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建具はクロスや床に比べると優先度は下がりますが、部分補修のコストが低いため「プラスアルファの印象改善」として取り入れると効果的です。
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💡 3. 予算が限られている場合の工事優先度
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予算が限られている場合は、以下の順で考えるのがおすすめです。
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✅ クロス（壁紙） → 部屋全体の印象改善
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✅ 床材（特に水回り） → 生活感のリフレッシュ
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✅ 建具の部分補修 → 第一印象の底上げ
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さらに余裕があれば、
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✅ 水回りの設備交換（洗面台・コンロなど）
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✅ 照明器具の変更
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などを行うと、入居者に選ばれやすい物件になります。
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💡 4. 工事の順番にも注意
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工事の優先度だけでなく、工事を行う順番も大切です。
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①天井やクロス
②建具や枠の補修
③床材
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この流れで工事を進めると、後から施工した部分を汚したり傷つけたりするリスクを減らせます。
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💡費用対効果の高い部分から直すのが正解
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内装工事の優先順位は、
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✅ 第一印象を左右するクロス
✅ 使用頻度が高く劣化が目立つ床材
✅ 部分補修で印象改善できる建具
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の順で考えるのが基本です。
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限られた予算でも、ポイントを押さえて工事すれば、入居者に選ばれる魅力的な部屋をつくることが可能です。
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当社では、オーナー様のご予算や物件の状態に合わせて、最適な工事プランをご提案しております。
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「全部直すのは難しいけれど、効果的にリフォームしたい」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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